LA VIVIENDA EN MÁLAGA. ALGUNAS CUESTIONES
Pedro Marín Cots. Economista Ayuntamiento de Málaga.
La vivienda es posiblemente la mayor inversión que realiza una familia a lo largo de su vida, pero en muchos casos es también fuente de conflictos en el diseño de la ciudad, en el medio ambiente urbano, en las subidas injustificadas de precios y en los derechos de los consumidores de un bien cuyo interés social recoge la norma constitucional.
En la provincia de Málaga la importancia del sector de la construcción residencial es conocida, ya que aporta casi un 13% del PIB provincial, un nivel sensiblemente superior a los porcentajes de Andalucía y España (el 7,9%), teniendo también un mayor peso que el débil sector industrial (9% del PIB). En este sentido el macro sector servicios turísticos-construcción sigue siendo el impulsor, prácticamente el único, de la economía de Málaga, de acuerdo con el modelo de desarrollo implantado desde finales de los años cincuenta.
El diseño y la calidad de las ciudades
Sin embargo, la vivienda además de las características de motor económico, supone producción y diseño de ciudad a lo largo de la línea costera y en el interior de la provincia. Los crecimientos masivos y desordenados que en los años sesenta y setenta afectaron sobre todo a Málaga y Torremolinos, y que con los nuevos planeamientos urbanísticos de principios de los ochenta parecía que iban a tomar formas más racionales, no soportan una visión crítica.
Los últimos momentos álgidos del mercado de la vivienda, el boom inmobiliario de 1986-91, y la situación actual 1996-2000, han supuesto la búsqueda frenética de suelo virgen para realizar rápidamente construcciones que en algunos casos han violentado decisivamente la forma de las ciudades con la complicidad en algunos casos de las administraciones locales y la inoperancia de la Junta de Andalucía y la Administración de Justicia.
Sería conveniente hacer un catálogo de desaciertos urbanísticos desde Estepona a Nerja, pasando por Málaga, y contemplaríamos abusivos excesos de volumen en parcelas que su configuración topográfica o paisajística no lo permite, aprovechamiento sorprendente de parcelas marginales que con una interpretación generosa de las ordenanzas urbanísticas dan lugar a potentes edificios, edificaciones en ladera que dejan al descubierto horrorosos pilares y muros de contención, y lo que posiblemente es más duro, la amenaza, sino destrucción de zonas verdes o de esparcimiento existentes, en algunos casos con especies protegidas.
La arquitectura de las 20.000 viviendas que aproximadamente de media se realizan al año en la provincia (aunque se visaron en el Colegio de Arquitectos cerca de 70.000 en 1.999), no contribuye tampoco a la mejora del diseño de la ciudad. Con la excepción de algunas viviendas de uso turístico, de las promociones públicas promovidas por la Junta de Andalucía, la Diputación y algunos Ayuntamientos (en las que parece ser que el arquitecto tiene más libertad de creación que en las promociones privadas), y de algunos edificios aislados como por ejemplo los situados en la plaza del Obispo y el Paseo de Sancha de Málaga, y algunas unifamiliares localizadas en la Costa, el panorama es tristemente mezquino.
La monotonía de la edificación es por otra parte animada por los rancios gustos de quien no puede soportar la arquitectura propia del siglo XX, pero al mismo tiempo desconocen la barroca o la ecléctica, y gustan de lo "popular" de siempre. No en balde aparecen edificios coronados por rosetones y frisos (doy fe que hasta en planes parciales completos), sino que también se redecoran o enmascaran tristes edificaciones de los cincuenta o sesenta en patéticos remedos de ningún estilo.
La política de los planes públicos también influye en el diseño de la ciudad, ya que al fomentar fiscalmente la vivienda de tamaño máximo de 70 m2 útiles, se está produciendo, como hasta hace poco tiempo en Teatinos, Málaga, una excesiva dependencia de este modelo, en el que por otra parte no se ha innovado nada, reduciendo, por el expeditivo método de cortar (no de diseñar) o acomodar la vivienda clásica de VPO de 90 m2.
La política alternativa en la vivienda está poco desarrollada por estos territorios, en los que la tipología de la vivienda y su diseño siguen las tendencias de hace veinte o treinta años, como si las condiciones de la familia no hubiesen evolucionado. En este sentido las actuaciones innovadoras brillan por su ausencia, en un empresariado conservador y autocomplaciente en estándares constructivos trasnochados y ramplones.
La utilización de nuevos planteamientos (que deben ser potenciados desde la administración en la mejora del medioambiente urbano), materiales, volumetrías adecuadas y orientación de la vivienda a partir de criterios bioclimáticos, pueden suponer un modelo de vivienda de calidad y confort que generen ahorros energéticos de hasta el 80%, sin que los costes superen los de la vivienda de VPO vigente. En Málaga, únicamente en San Pedro de Alcántara se ha desarrollado un proyecto de 49 viviendas bioclimáticas, adoptando una solución estrictamente solar pasiva en cuanto a calefacción y refrigeración, lo que supone mantener temperaturas medias anuales entre 16,4 y 26 grados.
Los precios de la vivienda
Al ser el sector del mercado inmobiliario, junto a los servicios derivados del turismo, la principal actividad económica de la ciudad de Málaga y del litoral costero, su evolución al alta o a la baja repercute claramente en la renta provincial. Por ello el rápido aumento de precios que se ha producido en los últimos años puede llegar a colapsar parte de la demanda de vivienda residencial (la de segunda residencia y turística tienen otras características de demanda) muy pendiente en los primeros meses del 2000 del crecimiento de los tipos de interés, uno de los principales motores del mercado de la vivienda desde 1997.
El crecimiento de los precios de la vivienda en la ciudad de Málaga, pese a ser importantes en los últimos años, no tienen comparación con los ritmos que han tenido otras ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o incluso Marbella. En el periodo 1980-99, los precios de la vivienda se han multiplicado por 3,84, estando aproximadamente en 153.000 pts (183.000 pts/m2c sin contar ella oferta pública) el metro cuadrado construido (IVA incluido), cuando en el mismo tiempo el índice de precios aumentó 3,32 veces.
Durante los primeros años ochenta, la mayor crisis inmobiliaria que ha conocido la Málaga contemporánea, la evolución de los precios de la vivienda fue inferior al índice de precios. Hay que tener en cuenta, que en Málaga a diferencia de otras ciudades, la vivienda de protección oficial era la tipología dominante desde 1960, y que la vivienda de renta libre no empezó a tener peso en el mercado inmobiliario local hasta finales de los ochenta.
A partir de 1986-87 y con cierto retraso respecto a otras ciudades, los precios de las viviendas suben claramente por encima del IPC, coincidiendo con el predominio de la vivienda de renta libre sobre la de VPO.
Este periodo termina en los primeros años noventa, donde la vivienda de protección oficial recobra su protagonismo, al tiempo que se producen promociones públicas de cierta importancia. Hasta 1996 los precios de la vivienda vuelven a crecer menos que el IPC.
Desde entonces hasta hoy, y de forma parecida a hace una década, los precios de la vivienda vuelven a superar claramente a la inflación, aunque sin alcanzar los niveles de por ejemplo Madrid, donde hay que recordar que entre 1986 y 1988 la vivienda subió el 109,5% (la inflación el 19,%).
Aunque el grado de esfuerzo neto sobre las rentas familiares ronda el 25-30%, también muy inferior al 50% de finales de los ochenta, lo cierto es que la vivienda sigue siendo un problema para los que tienen que pagar unos costes económicos que suben a mayor ritmo que sus ingresos salariales (pese a la ayuda que supuso la bajada de tipos de interés), y una situación intolerable para los niveles de renta que ni siquiera pueden adquirirla.
En repetidas ocasiones se ha repetido que el aumento de la oferta de suelo que pretendía la nueva ley del suelo de 1998 en compañía de las llamadas medidas liberadoras del suelo, no iba ha suponer un abaratamiento de la vivienda como el gobierno esperaba. Con independencia de los ciclos económicos expansivos o depresivos, las series históricas muestran que el precio de la vivienda raramente se contrae, en todo caso se estabiliza, cuando no sube.
Y esa es una cuestión que los especialistas en el mercado de la vivienda, tanto promotores como técnicos manifiestan desde hace años, aunque sin mucho éxito en los niveles legislativos y cotidianos. Básicamente en los precios de la vivienda influye el precio del suelo, asociado a una falta de oferta de suelo urbanizado, los costes fiscales, administrativos y de gestión, y la carencia de recursos financieros municipales, que obtienen en las subastas públicas de suelo fondos complementarios para tratar de equilibrar los escasos ingresos procedentes del estado.
El aumentar la oferta de forma desmesurada como hace la actual ley del suelo no ha supuesto una bajada del precio de suelo urbanizado, ni de la vivienda, posibilitando por contra el crecimiento de las ciudades sin un modelo organizado de planeamiento que contradice un siglo y medio de procedimientos urbanísticos activos, y las actuales variantes de desarrollo sostenible.
Es, y nadie lo pone en duda, difícil intervenir en el mercado para ofertar suelo urbanizado al margen de lo realizado por las grandes promotoras que tienen capacidad financiera para ello, pero tanto a través de EPSA o de los Ayuntamientos se podía esperar algo más.
Los costes fiscales y administrativos suponen cerca de un 12% del coste de la vivienda, y en este sentido la intervención es más factible diminuyendo el IVA, los costes de licencias o el ICO a las promociones que cumplan unos determinados requisitos de oferta. Más difícil sin duda es eliminar el coste de "gestión" de los intermediarios que a través de comisiones, en muchos casos brutales, gravan el precio del suelo y de la vivienda
La actuación de los Ayuntamientos en las subastas de suelo, no es precisamente un ejemplo notable, pero es menos impactante de lo que en principio se puede pensar ya que actúan sobre un porcentaje muy reducido del mercado. En el caso concreto de unas parcelas subastadas en Málaga durante 1999 con capacidad para unas 210 viviendas, la actuación no supone más del 4% del total de viviendas que se realizan al año en la ciudad.
No es importante su impacto, pero no deja de ser significativo que de acuerdo con los datos aparecidos en prensa, manteniendo fijos los costes originales de las parcelas subastadas (urbanización, ejecución material, honorarios, gastos diversos) y los beneficios de promoción, solo el aumento experimentado en el precio del suelo suponga aumentos en el precio de la vivienda entre el 26 y el 34%, valores similares a los producidos en las subastas realizadas en Córdoba, Sevilla o Zaragoza.
Es una realidad que los Ayuntamientos financian sus inversiones a través de las ventas de su patrimonio de suelo, pero también es cierto que sin esos ingresos o los procedentes de programas de la Unión Europea, pocas capacidades de inversión en infraestructuras o equipamientos comunitarios tendrían las corporaciones locales, ya que su participación en el gasto estatal es de aproximadamente el 16%, cuando ya desde la época de la transición política (antes del estado de las autonomías) se consideraba que había que llegar al 25% como en un número considerable de poblaciones europeas. Es deseable una política activa de la vivienda municipal, y posiblemente se puede realizar con mejor pericia que la que actualmente se lleva a cabo en España, pero los cambios estructurales no admiten mucha demora.
Sin embargo y pese a los problemas principalmente estructurales que tiene la vivienda en Málaga (adaptación al medio urbano, diseño, ahorro energético, legislación, suelo urbanizado, impuestos y gastos varios desmesurados) la incorporación a la moneda única va a posibilitar un periodo de crecimiento de la actividad inmobiliaria sostenido (que no tiene que limitarse al 2002 como pronostican algunos) y basado en tres pilares: los tipos de interés asequibles, que en un entorno europeo no deben superar en dos puntos la inflación media, la demanda potencial de una ciudad joven y emergente como Málaga y sobre todo de la Costa, y la sólida infraestructura de ésta como lugar de ocio y turismo, que con todos sus defectos es única en la Europa de hoy.