Los programas integrados y conveniados


ÍNDICE \| ISEL
	Los programas integrados y conveniados entre Administraciones y el sector inmobiliario como instrumento de desarrollo urbano: algunos ejemplos de Barcelona Joaquim Clusa. Asesor económico de Barcelona Regional S. A.
Las infraestructuras metropolitanas en la competitividad entre ciudades Las ciudades compiten en un mundo progresivamente más complejo y globalizado para atraer actividad económica, crear riqueza y aumentar el nivel de vida de sus residentes. Las infraestructuras son un instrumento importante para que las ciudades sean más "accesibles" y más "atractivas" utilizando las expresiones de van der Berg. La operación olímpica de Barcelona es un ejemplo de programa conveniado entre administraciones y el sector privado para alcanzar ciertos objetivos, entre los cuales los de carácter deportivo eran más bien instrumentales en un contexto de los problemas económicos y de déficit de infraestructuras del período 1979-1985. La referencia a las insuficiencias actuales para financiar los proyectos de infraestructura que se consideran necesarios constituye la cruz de una cara seguramente muy efectiva y bien resuelta. Las ciudades han utilizado diferentes instrumentos para promocionarse y participar en la distribución de los recursos de las administraciones no municipales. Lógicamente una operación olímpica es demasiado singular para ser recomendada como instrumento generalizable. Se utiliza aquí como ejemplo para poner de relieve que lo importante es que las ciudades dispongan de estrategias explícitas y consensuadas para poner de relieve que las inversiones alcanzarán un alto grado de rentabilidad social. Es especialmente necesario en la medida que la inversión de los Ayuntamientos es una parte limitada (¡pero nada despreciable ni residual!) del conjunto de inversiones públicas y privadas que demanda la parte pública del crecimiento de la ciudad. En el presente trabajo se ponen de relieve los aspectos indicados en base a la experiencia olímpica 1986-1992, pero también en base a otra experiencia que no se ha desarrollado como es el Plan Delta 1994-2000 para el desarrollo de las infraestructuras junto al delta del río Llobregat (Puerto, aeropuerto...) y que intentaba materializar las provisiones del casi no-nato Plan Director de Infraestructuras 1993-2007. El importante ajuste que tuvo la inversión pública, especialmente la del Estado, en el período 1993-1997 explica este resultado. Cabe esperar que el actual Plan de Infraestructuras 2000-2007 tenga mejor suerte. Las infraestructuras pendientes de Barcelona tienen ahora un nuevo hito temporal (el Fórum Universal de las Culturas 2004). 1. La experiencia olímpica de Barcelona 1986-1992: proyecto global, consenso en el sector público y participación inmobiliaria, claves del éxito El proceso de renovación urbana asociado a los Juegos Olímpicos de 1992 ha sido calificado reiteradamente de exitoso. Se ha argumentado que los Juegos Olímpicos fueron una "excusa" para atraer y concentrar inversiones en un corto espacio de tiempo con los objetivos implícitos de contrarrestar la crisis económica de 1975-1986 y los déficits de infraestructura metropolitana. La realización del evento representó únicamente el 15% del gasto total, mientras que la inversión en infraestructuras de todo tipo alcanzó 950.000 MPTA, dedicándose a equipamiento deportivo solamente el 9% de la inversión. En el presente trabajo se mantiene que los principales factores que contribuyeron al éxito de la operación fue el consenso entre las instituciones implicadas en la gestión y la financiación del proyecto, así como en la implicación del sector privado e inmobiliario en ambos aspectos. Este referente es especialmente importante para evaluar las consecuencias de la reducción de la inversión pública de la Administración Central en el período 1993-1997, por efecto del ajuste "Maastricht", y en el cual algunos proyectos metropolitanos (como el Plan Delta de Barcelona 1994-2003 con la ampliación del Puerto y del Aeropuerto) han quedado pospuestos. La inversión pública está aumentando desde los PGE de 1998 con una nueva programación de prioridades sectoriales y territoriales para el período 2000-2007. El impacto más positivo de los Juegos Olímpicos fue la impresionante mejora de las infraestructuras metropolitanas, la creación de un importante volumen de empleos y la promoción de la imagen exterior de Barcelona, conocido como el efecto de "poner la ciudad en el mapa". El incremento del turismo y la atracción de actividad económica extranjera son algunas de las consecuencias sobre el conjunto de la actividad económica. Desde la perspectiva de la producción de infraestructuras los Juegos Olímpicos fallaron, si se quiere situar los objetivos a un nivel muy alto, en no considerar las necesidades de aumentar el transporte público, especialmente el Metro, en la sobrestimación de la demanda de oficinas, que el mercado no ha absorbido hasta muy recientemente, y en producir viviendas a precios más asequibles. En términos de escenarios sobre la financiación futura de infraestructuras cabe preguntarse qué proyectos no se hubieran realizado sin la realización de los Juegos Olímpicos. Algunos autores, como Millet, han cuantificado el retraso en unos cinco años después del 92. Hay que destacar, sin embargo, que en términos de inversiones reales (transferencias de capital, aparte) la provincia de Madrid recibió en el período 1986-1992 más inversiones que el conjunto de Cataluña. La operación de la M40, la ampliación de los ferrocarriles de cercanías y la mejora parcial del aeropuerto de Barajas y una parte de la construcción del AVE Madrid-Sevilla explican el diferencial Madrid-Cataluña, generalmente planteado en forma de contencioso o del denominado "déficit fiscal". El carácter básicamente "infraestructural" del proyecto olímpico queda reflejado adicionalmente en el hecho que los Juegos Olímpicos de Barcelona incorporaban uno de los mayores esfuerzos de inversión en esta clase de eventos (sólo superado por Tokyo 1964 que incluía seguramente el tren de alta velocidad). La inversión proporcionalmente más elevada fue la de construcción de infraestructuras del transporte, las nuevas viviendas en las villas olímpicas (unas 4.500) que fueron vendidas al mercado inmobiliario y los nuevos hoteles. El sector público gestionó aproximadamente el 60% de la inversión total. Sin embargo, la financiación privada fue mayoritaria en términos del origen de la financiación (53% del total), al atribuirle la financiación de las telecomunicaciones y las nuevas viviendas construidas en áreas de gestión pública y financiadas por el mercado inmobiliario. La inversión pública total fue del orden de 450.000 MPTA. La participación de las diferentes administraciones fue del siguiente orden: Administración Central: 41% Administración Autonómica (Generalitat): 32% Ayuntamiento de Barcelona: 18% Diputación, Administración metropolitana y UE: 9% El esfuerzo adicional al tendencial que podría imputarse a la Administración Central podría evaluarse, sin embargo, en un mínimo de 80.000 MPTA, equivalente a la inversión de la Ronda Litoral (la otra mitad de unos 17-20 Km de las Rondas o "circunvalación" Norte fue financiada por el gobierno regional) y a la ampliación del aeropuerto (para alcanzar la capacidad máxima de 20 millones de pasajeros, ya a punto de ser alcanzada). El efecto inductor del Ayuntamiento fue en conjunto muy importante porque invirtió en total unos 80.000 MPTA en relación a un gasto total de 1,1 billones de PTA. Es decir que cada PTA invertida por el Ayuntamiento generó un total de 14 PTA de gasto, 12 PTA de inversión, de las cuales un 47% tuvieron su origen en el sector público. El gasto total asociado a los Juegos Olímpicos del 92 fue equivalente al 10,3% del PIB regional del año 1992 (unos 11 BPTA) y al 1,7%-1,9% anual durante los 5-6 años de preparación. La parte de financiación pública del 0,8-0,9% del PIB debe compararse con la participación de la inversión pública total de todas las Administraciones que alcanzó el 5% del PIB en el corto período 1990-1991, tanto en Cataluña como en el conjunto de España (en un contexto tradicional y actual de diferencial negativo para Cataluña). Consecuentemente, la inversión asociada a los Juegos Olímpicos representó alrededor del 20% anual durante el período considerado, tanto para el conjunto del sector público como para la administración municipal, autonómica y central. Dicha participación debe considerarse muy razonable a la vista del fuerte impacto económico e infraestructural de la operación olímpica, y que puede servir de referente para la evaluación de los esfuerzos inversores futuros en términos de los "esfuerzos pasados" o tendenciales. 2. El Plan Delta de 1994 y el Fórum de las Culturas- Barcelona 2004: las expectativas para los nuevos proyectos de infraestructuras y de desarrollo urbano El Fórum 2004 es un acontecimiento de ámbito mundial diseñado como una reunión internacional para debatir temas del siglo XXI relacionados con la paz, la diversidad cultural y la sostenibilidad ambiental, y cuyas instalaciones principales se localizarán en el entorno de la desembocadura del río Besós. El Consorcio de gestión está compuesto por el Estado, el gobierno regional y el Ayuntamiento de Barcelona. Tiene el patrocinio de la Asamblea de la UNESCO. La operación del 2004 nace con posterioridad a la firma en 1994 del denominado Plan Delta que incluye la ampliación del Aeropuerto y el Puerto, el desvío del río Llobregat en su desembocadura, la ampliación de la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) y la red de ferrocarriles y autopistas asociadas. Las inversiones previstas era del orden de los 500.000 MPTA. La operación conveniada entre todas las Administraciones constituía uno de los primeros desarrollos del PLAN DIRECTOR DE INFRAESTRUCTURAS 1993-2007 del antiguo MOPTMA. En el presente año no se habían iniciado la mayor de las obras, siendo los retrasos más importantes los correspondientes a la ampliación del aeropuerto y el desvío del río. La fecha del 2004 "acumula" las operaciones de infraestructura metropolitana más urgentes de Barcelona. Las expectativas de esta operación son muy distintas de la operación olímpica porque existe aún una falta de consenso y de compromiso de financiación en proyectos básicos como son la Estación central de La Sagrera, el programa de autopistas, la conexión en alta velocidad ferroviaria Sagrera-Aeropuerto y la participación del Estado en la ampliación del Metro. Barcelona ha acumulado una importante experiencia en transformar y rehabilitar áreas deterioradas en los últimos 20 años, asegurando que las propuestas satisfacen unos estándares altos de planeamiento urbanístico y arquitectura. Esta experiencia le ha permitido iniciar con posterioridad a 1992, nuevos proyectos estratégicos para el Área Metropolitana de Barcelona, que se localizan en áreas próximas a los ríos que atraviesan la ciudad – Río Llobregat y Río Besós – Intervenciones de carácter principalmente productivo, logístico, de conectividad y preservación de zonas húmedas en el área del Llobregat y de renovación urbana y medioambiental en el área del Besós. Algunos se encuentran ya en fase de desarrollo, como son: En el área del río Llobregat: Ampliación del Aeropuerto (construcción de la tercera pista y terminales) Desarrollo de la ciudad Aeroportuaria (zona de carga, áreas de mantenimiento y servicios) Ampliación del puerto de Barcelona que hace necesario el desvío del río Llobregat en su tramo final. Desarrollo de la Zona de Actividades Logísticas (ZAL) en el Puerto Parque logístico del Consorcio de la Zona Franca Ampliación del recinto ferial Montjüic II. Proyecto de Fira 2000 Ampliación de la Ronda Litoral y de la autopista A 16 Nueva Depuradora del Llobregat para una población de 1.225.000 habitantes de población equivalente Preservación de las zonas húmedas del Delta del Río Llobregat y regeneración de la costa En el área del río Besós: Sobre el eje del corredor ferroviario - Barcelona – Gerona - Francia Nueva estación intermodal de "Sagrera" (TGV, regionales, cercanías, metro y bus) y nuevas áreas residenciales, comerciales y de negocios asociadas al corredor ferroviario, junto a un gran parque lineal. Sobre el eje de la Av. Diagonal Prolongación de la Av. Diagonal hasta el mar y creación de nuevas áreas residenciales y localización de oficinas. Nuevo frente marítimo – residencial Nuevo centro comercial y de negocios Sobre el eje del Río Besós Regeneración y tratamiento naturalizado del cauce del río Besós a su paso por la ciudad En el Distrito de Poble Nou: Renovación de una antigua zona industrial para la localización de "industria de nueva generación" y oficinas (2,8 millones de m2 potenciales). En el frente litoral del Besós- Operación Fórum 2004: Renovación urbana de una zona de servicios técnicos marginales, situada delante del mar, basada en criterios de sostenibilidad (tecnologías limpias, ahorro energético, reciclaje y calidad urbana y ambiental), para convertirla en Un área de centralidad (Centro de Convenciones, hoteles, comercios…) Un frente equipado para uso ciudadano (zoo, parque, puerto deportivo…) Instalaciones técnicas renovadas e integradas en el entorno (centrales de energía, tratamiento de residuos, depuradora….) Nuevos barrios residenciales Transporte y movilidad Política de mejora de la vialidad urbana – Proyecto Picasso- de conexión y finalización de la red viaria del área central, con recuperación del espacio público para uso ciudadano. Nuevo esquema ferroviario y de METRO, que incluye: Acceso en Alta Velocidad a Barcelona, desde Madrid y la frontera francesa, con estación en el aeropuerto, y nueva estación central a Sagrera, con un nuevo túnel que atraviese la ciudad Servicios regionales en Alta Velocidad hasta las capitales de provincia (1/2 hora) y las capitales peninsulares del grupo C/6 de ciudades (1 hora) Servicios de cercanías de alta frecuencia, que incluyan nuevos ejes metropolitanos (Papiol-Mollet) Nueva política de transporte de la Autoridad del Transporte metropolitano (ATM) que da prioridad a las inversiones en transporte público, especialmente el metro (ampliación de los 81 Km actuales en 41 Km. adicionales). Los proyectos de infraestructuras metropolitanas, con exclusión de las operaciones inmobiliarias asociadas totalizan una inversión que ha sido evaluada en 2,2 billones Ptas, en el ámbito de la región metropolitana de Barcelona (Ayuntamiento de Barcelona-Barcelona Regional, 1999, págs. 32-33, y Cámaras de Comercio, Industria y Navegación de Catalunya, 1996). La Tabla adjunta presenta el detalle por sectores y por tipos de financiación. De la evaluación efectuada destacan especialmente los siguientes aspectos: Una tercera parte de las inversiones necesarias lo son en el sector del transporte público (720.000 MPTA), especialmente en la nueva red de metro. La Alta Velocidad ferroviaria incluye la parte proporcional de la nueva estación central de la Sagrera, y representa una inversión de unos 218.000 MPTA, sólo en el territorio metropolitano. La ampliación del Puerto y el Aeropuerto, que junto a la alta velocidad representan el eje de la potenciación del sector logístico de Barcelona y la conexión con Europa, representan el 15 % de la inversión total (330.000 MPTA). Las inversiones previstas en Telecomunicaciones incluye el cableado con fibra óptica del territorio metropolitano y, junto con las inversiones de los operadores telefónicos, representa una inversión de 323.000 MPTA (15% del total), y con el transporte público constituyen las inversiones sectoriales más importantes, hasta alcanzar conjuntamente el 47% del total. Las prioridades para el año 2004 se han situado en el 66% de la inversión total. El 47% de las inversiones prioritarias para el año 2004 puede financiarse con los cash-flows generados por las propias infraestructuras (Telecomunicaciones, Red Eléctrica, Aeropuerto, Puerto y una tercera parte del ferrocarril de alta velocidad). Se situaría en el 43% de la inversión total excluyendo la subvención de Fondos de Cohesión demandada por el Puerto. El esfuerzo inversor total sería equivalente al 14,2% del PIB regional de 1998 durante un período máximo de unos 10 años (1,4% del PIB por año). Este esfuerzo del sistema económico y de las administraciones públicas debería ser razonable en la medida que el esfuerzo de los Juegos Olímpicos de 1992, incluyendo su realización, representó en inversiones públicas y privadas el equivalente al 10,3% del PIB regional de 1991 durante 5-6 años (1,7-2% del PIB por año). Sin embargo, la inversión pública necesaria en infraestructuras metropolitanas del Programa para el año 2004 (755.000 MPTA o 151.000 MPTA/año) es equivalente al 1% anual del PIB de Cataluña de 1998, y debería financiarse, en función de la distribución de competencias, mayoritariamente por las administraciones Central y Autonómica. Estas inversiones se sitúan en un contexto de reducción progresiva de la inversión pública y ajustes presupuestarios desde 1991 a 1997. La inversión de la Administración Central produce un importante diferencial en Cataluña evaluado en el 0,96% del PIB anual (1,8% del PIB en el conjunto de España y 0,9% en Cataluña), equivalente a unos 111.000 MPTA/año, en valores actuales. Se produce también un diferencial negativo Cataluña-España de la inversión pública por habitante, equivalente a unos 49.000 MPTA anuales (unas 8.000 PTA por habitante y año). 3. La importancia de la inversión pública no municipal y del sector inmobiliario en el desarrollo urbano: modificaciones a la "regla de los tercios" de la inversión pública El primer indicador de la importancia de cada nivel del Sector Público para financiar el desarrollo urbano y metropolitano es la participación de cada administración en el conjunto de la inversión pública, tenga o no impacto territorial. Son para el conjunto de la inversión pública española del período 1991-2000 del siguiente orden: Administración Central: 1,7% del PIB y 37% del total Administración Autonómica (incluidas las Diputaciones Forales): 1,6% del PIB y 36% del total Administración Local: 1,2% del PIB y 27% del total Puede hablarse de una "regla de tercios" entre los tres niveles de Administración a los efectos de "aplicación" de la inversión pública, si bien en el conjunto de España la Administración Local está por debajo del Estado y de las Comunidades Autónomas en 3 puntos porcentuales durante el decenio. Las cifras utilizadas son liquidadas hasta 1997 y presupuestadas con estimaciones propias en los tres últimos años. En una región concreta (Cataluña) la "regla de los tercios" se mantendría para la Administración Local (32%) y se alteraría sustancialmente para las otras dos administraciones, pasando la Central a un 27% del total y la Autonómica al 41%. Este resultado no es aplicable a todas las comunidades autónomas. Así en términos de la estructura de la inversión pública en Euskadi fue en 1990-1993 del siguiente orden: Administración Central: 4% Administración Autonómica (incluidas las Diputaciones Forales): 68% del total Administración Local: 28% del total Las participaciones de la Administración Local, incluyendo las Diputaciones se situaría entre un 27% para el conjunto de España y el 32% en el caso de Euskadi, con independencia que se traten de niveles de administraciones con diferencias cuantitativas importante. A los efectos de financiación del desarrollo urbano se trata de poner de relieve que en la mayor parte de las regiones el peso de la inversión no municipal se situaría entre el 70 y el 80% del total. Estas proporciones quedan confirmadas por las evaluaciones de inversión que incluyen los planeamientos urbanísticos para las actuaciones en infraestructuras generales y locales. Para el Plan de San Sebastián, por ejemplo, estas inversiones se evaluaron en 1994 en el equivalente a unas 900.000 PTA por habitante (166.000 MPTA), con la siguiente distribución competencial: Ayuntamiento: 21% (5% al computar los Convenios urbanísticos) Diputaciones y Gobierno Vasco: 48% Estado: 9% Sector Privado: 22% (38% al computar los Convenios urbanísticos) En el planeamiento municipal a principios de los años 90 (Sabadell con 180.000 habitantes), la inversión total en infraestructuras de todo tipo se evaluó en unas 650.000 PTA por habitante, siendo la financiación del siguiente orden: Ayuntamiento: 22% Generalitat- Administración Autonómica: 33% Estado: 4% Sector Privado: 41% Los resultados anteriores limitan aún más la participación de la inversión municipal en el total al computar la participación del sector inmobiliario en la financiación de la infraestructura pública, y la sitúan en un 20-25% de la inversión total, excluida la promoción inmobiliaria de los usos privados ligados a la residencia y la actividad económica. La experiencia de San Sebastián pone también de relieve la gran importancia de las plusvalías o "planning gains" en la terminología anglosajona como instrumento de financiación de las infraestructuras negociadas durante el proceso de planeamiento y, parcialmente, en el proceso de gestión. Las operaciones inmobiliarias asociadas a las operaciones infraestructurales pueden cumplir tanto funciones de estructuración urbana como de financiación de la infraestructura pública. El desarrollo urbano efectivo puede limitar en algunos casos, como San Sebastián, las expectativas de plusvalías conveniadas o prevista durante el planeamiento. 4. La evolución reciente de la inversión pública: el "ajuste Maastricht" 1993-1997, la falta de desarrollo del Plan Director de Infraestructuras 1993-2007 y el nuevo Programa 2000-2007. La participación de los Ayuntamientos en el gasto público total se ha situado casi siempre por debajo del 15% del conjunto del sector público. El resultado ya no es tan desigual cuando se excluye el gasto social y de la Seguridad Social gestionado por el sector público central. Puede afirmarse, sin embargo, que comparativamente el nivel de gobierno que más ha mejorado su capacidad inversora en los últimos cinco años. En 1991 y 1998, últimos años con información sobre presupuestos municipales liquidados, la inversión de los Ayuntamientos españoles alcanzó el 1,4% del PIB, mientras que en los cinco años anteriores sólo había superado el 1,1% del PIB en el año 1992. La inversión de la Administración Central en el conjunto de España pasó de un valor medio del 2,1% del PIB en el trienio 1991-93 hasta el 1,4% en el período 1994-1999, habiendo pasado por un 1,2% en 1997. Se trata realmente de un ajuste muy fuerte, en gran parte condicionado por la necesidad de reunir las condiciones de la unión monetaria europea. En Cataluña se ha pasado del 1,5% del PIB en 1991, en plena financiación de las infraestructuras olímpicas, hasta el 0,5% del PIB en 1997. En 1991 se alcanza la cota del 1,1% del PIB. No se dispone de estudios detallados sobre la evolución de la Hacienda municipal con una serie de los últimos 20 años. Existen, sin embargo, algunas elaboraciones específicas que pueden ilustrar el argumento de mejora económica de la hacienda municipal. Se trata de datos elaborados por el Ayuntamiento de Sabadell y que se presentan en los gráficos adjuntos. La evolución del período 1981- 1998 de las principales magnitudes de la Hacienda municipal de Sabadell en valores constantes fue del siguiente orden: Ingresos corrientes (74.300 PTA por residente en 1998): 130% Gastos corrientes y carga financiera (65.200 PTA por habitante en 1998): 137% Ingresos por transferencias corrientes (27.400 PTA por habitante en 1998): 138% Gastos de Capital (26.200 PTA por habitante en 1998): 72% Los resultados ponen de relieve que la mejora económica de los Ayuntamientos ha sido constante, si bien el gasto corriente y la carga financiera han crecido más que la inversión. Hay que destacar también que los ingresos por imposición propia han crecido a un ritmo casi idéntico al de las transferencias del Estado como participación en los PGE. La mejora de la situación económica municipal con la cobertura de los déficits más urgentes de equipamientos y servicios urbanísticos sitúa a la Administración municipal en una posición de participar y liderar operaciones de desarrollo y construcción de infraestructuras. El Plan Director de Infraestructuras del MOPTMA 1993-2007 fue, incluso con independencia de su contenido y su contexto político, intento singular de evaluar las necesidades de infraestructuras de Estado y sacarlo a la luz pública. Cabe esperar que el nuevo Programa de Infraestructuras 2000-2007 pueda servir de referencia a la gestión municipal en un contexto de mayor inversión pública y que no repita casos como el Plan Delta de Barcelona. 5. Algunas sugerencias: proyectos integrados a 5 y 10 años, infraestructuras sostenibles y de calidad (transporte público, corredores verdes....), integración inmobiliaria y consenso en el sector público La planificación territorial estratégica podría significar un punto de encuentro de las necesidades de infraestructura en los sistemas urbanos, metropolitanos y regionales, en un contexto que permita evaluar las necesidades de infraestructura no local y que no siempre los planeamientos urbanísticos municipales reflejan. El referente de San Sebastián sobre la programación de la inversión municipal siguiendo la metodología y resultados del Estudio Económico y Financiero y Programa de Actuación del Plan General es sin duda de utilidad. El actual momento inmobiliario es especial y seguramente los Ayuntamientos que no lo hayan aprovechado deberán esperar al próximo ciclo inmobiliario a la vista del importante crecimiento de los precios del suelo, que juega en contra de la generación de plusvalías, a pesar que el esfuerzo de adquisición de viviendas se sitúa aún alrededor del 505 del esfuerzo de 1992. Para recordar que los ciclos inmobiliarios tienen algún fin es oportuno recordar una cita de Soros en su libro. "La crisis del capitalismo global" (Ed. Columna, Barcelona 1999). “La industria constructora ("inmobiliaria") es muy conocida por su propensión al patrón auge/declive y después de cada caída los directivos de los Bancos toman mil precauciones y se prometen que nunca más volverán a arriesgarse de esta manera. Pero cuando vuelven a nadar en la liquidez y están desesperados por invertir se inicia un nuevo ciclo. Esta misma pauta puede observarse en los préstamos internacionales........" Para ordenar, promocionar, incentivar y financiar el desarrollo urbano de calidad y sostenible... algunas sugerencias generales: proyectos integrados a 5 y 10 años, infraestructuras sostenibles y de calidad (transporte público, corredores verdes....), integración inmobiliaria y consenso en el sector público.