Sector: Mercado Inmobiliario
Tema: la oferta y la demanda en un mercado cambiante. El caso de Málaga 1996-2005.
Pedro Marín Cots. Economista y urbanista.Sandra Marín Herbert. Economista.
Aunque la actividad inmobiliaria es bastante general en toda la ciudad, dos áreas destacan principalmente en actividad en los últimos meses, el centro histórico y el litoral oeste.
| Licencias concedidas en Málaga Capital 1997-2004 | ||||||||||
| Áreas | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | Total | % |
| Litoral Este | 323 |
409 |
349 |
558 |
440 |
281 |
227 |
322 |
2.909 |
7.83 |
| Centro | 190 |
274 |
202 |
264 |
765 |
374 |
294 |
515 |
2.878 |
7.75 |
| Pedrizas | 160 |
109 |
174 |
342 |
238 |
126 |
422 |
459 |
2.030 |
5.47 |
| Rosaleda | 347 |
483 |
1.425 |
690 |
538 |
738 |
983 |
502 |
5.706 |
15.37 |
| Prolongación | 359 |
735 |
672 |
418 |
585 |
327 |
449 |
382 |
3.927 |
10.58 |
| Teatinos | 972 |
862 |
1.123 |
1.1515 |
2.590 |
963 |
376 |
984 |
9.385 |
25.28 |
| Litoral Oeste | 273 |
374 |
353 |
510 |
385 |
1.338 |
1.248 |
1.358 |
5.839 |
15.73 |
| Puerto de la Torre | 98 |
81 |
188 |
388 |
159 |
148 |
159 |
341 |
1.562 |
4.21 |
| Campanillas | 92 |
26 |
88 |
151 |
76 |
55 |
332 |
254 |
1.074 |
2.89 |
| Churriana | 21 |
19 |
92 |
111 |
255 |
190 |
235 |
181 |
1.104 |
2.97 |
| Bahía de Málaga | 10 |
12 |
57 |
17 |
158 |
425 |
10 |
28 |
717 |
1.93 |
| Total | 2.845 | 3.384 | 4.723 | 4.964 | 6.189 | 4.965 | 4.735 | 5.326 | 37.131 | 100.00 |
| Fuente: Centro Municipal de Informática. | ||||||||||
El litoral de poniente, junto a Teatinos eran las zonas de crecimiento urbano de Málaga previstas en el planeamiento general, y entre ambas zonas han supuesto el 41% de las viviendas con licencia concedida en los diez últimos años. El Litoral Oeste (5.838 viviendas con licencia) comenzó de manera tardía su desarrollo, siempre muy vinculado al nuevo paseo marítimo, y que ahora tiene previsto su finalización con un proyecto urbano junto a la Térmica, una de las características más señaladas de la aprobación inicial del nuevo PGOU en verano de 2006.
En el Litoral Este, una de las zonas más demandadas por su calidad ambiental, la oferta de viviendas en este periodo ha sido de casi 3.000, aunque solo ha supuesto el 7,83% de total municipal, siendo en la actualidad muy reducida al estar su desarrollo pendiente de los planes parciales. Las amplias zonas denominadas Rosaleda y Prolongación han agrupado el 26% de la oferta de viviendas del periodo 1995-2004, en una actividad que ha mezclado el desarrollo de nuevo planeamiento parcial y la renovación del viejo tejido urbano por obra nueva.
Las zonas exteriores o más periféricas de la ciudad, Churriana, Puerto de la Torre o Campanillas no han aportado, excepto la primera, un volumen importante de viviendas a la oferta inmobiliaria, aunque el nuevo PGOU pone el acento en el crecimiento urbano hacia la vega del Guadalhorce.
| N.º Viviendas según licencias Málaga capital 1994-2005 | ||||
| Año | Libres | VPO | Totales | % VPO |
1994 |
595 |
1.479 |
2.074 |
71.3 |
1995 |
960 |
1.553 |
2.513 |
61.8 |
1996 |
956 |
889 |
1.845 |
48.2 |
1997 |
1.636 |
1.209 |
2.845 |
42.5 |
1998 |
2.562 |
822 |
3.384 |
24.3 |
1999 |
3.396 |
1.327 |
4.723 |
28.1 |
2000 |
4.217 |
747 |
4.964 |
15.0 |
2001 |
5.839 |
350 |
6.189 |
5.7 |
2002 |
4.514 |
451 |
4.965 |
9.1 |
2003 |
4.150 |
585 |
4.735 |
12.4 |
2004 |
5.149 |
177 |
5.326 |
3.3 |
2005 |
4.409 |
368 |
4.777 |
7.7 |
| Total | 38.389 | 9.957 | 48.340 | 20.6 |
En este periodo estudiado, la tipología de la vivienda está experimentando continuos cambios. Continúa la tendencia alcista en la producción de viviendas de 1 dormitorio que ya se inició en los últimos años. Su peso porcentual ha crecido en más de un 60% pasando del 7,9% en 2004 al 12,8% en 2005. La tipología de 2 dormitorios ha pasado de aproximadamente el 32% en 2004 a más del 36% en 2005. Este cambio en la oferta inicial enfocada hacia los módulos de menor tamaño en detrimento del producto de 3 y 4 dormitorios se debe principalmente a los siguientes factores:
- Es el producto que demanda un mercado joven y emergente compuesto por solteros, divorciados, parejas sin hijos localizados especialmente en el Centro Histórico.
- Es el producto tipo que demanda el colectivo de inversores por su mayor facilidad para la rotación así como para el mercado de alquiler.
- El continuo incremento de los precios ha derivado la demanda de 3 dormitorios al producto de 2.
- Ante el encarecimiento del suelo, los promotores aumentan sus márgenes en mayor medida con la producción de módulos más pequeños.
En cuanto de Vivienda de Protección Oficial, ha visto reducida su producción de manera drástica en favor de la vivienda libre que ha ido creciendo hasta hacerse casi única en el último periodo de estudio.
En 2005, la vivienda de VPO supuso el 2,3% de las viviendas visadas en Málaga provincia y el 7,7% de las visadas en Málaga capital, aunque durante 2006 se han ofertado 400 viviendas por el Instituto municipal de la vivienda. Por lo que muestran estos datos, las nuevas iniciativas del Ministerio de la Vivienda no han tenido por ahora demasiada repercusión en Málaga, donde la VPO es de oferta únicamente pública.
En cuanto a la política regional, el nuevo Plan de Viviendas de la Junta de Andalucía nace con una serie de interrogantes que cuestionan su idoneidad respecto a la situación actual del mercado y a la capacidad de influir en el mercado con un número considerable de viviendas de VPO, tanto para la venta como para el alquiler. La reserva del 30% del suelo urbanizable de los planes generales introducida por la ley del suelo puede posibilitar la puesta en marcha de este tipo de vivienda, si es que los precios máximos de venta fijados ofrecen una mínima rentabilidad a las empresas promotoras.