Sector: Mercado Inmobiliario
Tema: la oferta y la demanda en un mercado cambiante. El caso de Málaga 1996-2005.
Pedro Marín Cots. Economista y urbanista.Sandra Marín Herbert. Economista.
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Los sustanciales cambios acontecidos en las principales variables y agentes relacionados con el mercado inmobiliario han marcado la trayectoria del sector en la última década. La importancia, al tiempo que la evidencia de la fortaleza del mercado inmobiliario, no solamente lo muestran los aumentos cada vez mayores en el crecimiento de viviendas -780.00 visadas en España, 43.786 en Málaga en 2005- y en paralelo de los precios -16% de media-, sino también en la rapidez con que las viviendas ofertadas son vendidas, aunque en los últimos meses se empiece detectar una cierta disminución en la rapidez de la venta de los stocks.
En el caso de Málaga, el gran elemento diferenciador de la zona costera, respecto a otras partes de España reside en el mercado turístico residencial -50% de la producción- de gran importancia desde el punto de vista de la oferta y la demanda así como en su repercusión sobre el alza de los precios.
Sin embargo, ello una economía muy dependiente del binomio construcción-servicios turísticos, donde el 20% del empleo total de la provincia corresponde a la construcción, la mayor proporción de España, así como una tendencia hacia un modelo de desarrollo que está haciendo desaparecer no solo los escasos suelos del litoral, sino otros del interior de considerables valores paisajísticos y ambientales.
La Oferta: producción, tipología y VPO.
La producción de viviendas en Málaga sigue marcada por un ritmo creciente que en ningún momento desde 1996 ha dado muestras de debilidad. El stock de viviendas, cuyo nivel adecuado para asegurar tanto la rotación de producto como su suficiencia frente a una demanda activa es de un 35%, se mantiene en Málaga a niveles muy bajos, solo el 29,6% de la oferta inicial de producto sigue en venta. Los datos de 2004 mostraban la casi inexistencia de producto terminado, mientras que en 2005 se encontraba comprometido en un 82%, y para 2006 se estima un 72% y un 70% para 2007.
En cuanto a la distribución, de las casi 44.000 viviendas visadas durante el 2005, el 54% se localiza en el área metropolitana gracias al peso de los municipios de la costa occidental (Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Mijas). En el caso de Málaga Capital con 5.393 viviendas visadas en 2005, datos que seguramente aumentaran en 2006, supone mantener los niveles de producción inmobiliaria más elevados desde los primeros años setenta.
Viviendas Visadas 1995-2005 en Málaga Capital y Área Metropolitana |
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| MUNICIPIO | 1995 | 1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
| Málaga Capital | 2.484 |
2.285 |
3.509 |
4.220 |
5.337 |
6.119 |
6.217 |
6.123 |
5.515 |
6.987 |
5.393 |
| Torremolinos | 201 |
463 |
615 |
1.035 |
1.533 |
1.123 |
1.046 |
1.357 |
1.393 |
1.673 |
1.315 |
| Benalmádena | 191 |
434 |
738 |
1.525 |
2.457 |
3.074 |
2.677 |
1.543 |
1.813 |
2.163 |
3.030 |
| Fuengirola | 173 |
307 |
486 |
720 |
1.790 |
1.745 |
2.179 |
1.636 |
2.321 |
2.639 |
1.599 |
| Mijas | 440 |
462 |
407 |
961 |
3.073 |
3.877 |
5.292 |
4.317 |
6.002 |
4.965 |
4.095 |
| Rincón de la Victoria | 360 |
281 |
335 |
689 |
1.346 |
1.210 |
1.588 |
1.304 |
1.888 |
1.905 |
1.905 |
| Vélez Málaga | 244 |
726 |
703 |
1.296 |
1.526 |
1.785 |
1.779 |
1.466 |
1.580 |
1.659 |
2.453 |
| Cártama | 55 |
36 |
166 |
135 |
165 |
335 |
435 |
385 |
610 |
851 |
1.065 |
| Alhaurín de la Torre | 90 |
105 |
47 |
58 |
530 |
456 |
504 |
770 |
960 |
835 |
972 |
| Alhaurín el Grande | 12 |
36 |
11 |
0 |
99 |
164 |
288 |
442 |
382 |
719 |
465 |
| Total Á. Metropolitana | 4.251 |
5.136 |
7.017 |
10.638 |
17.857 |
19.887 |
22.006 |
22.464 |
22.464 |
24.396 |
22.292 |
| Total Provincia | 7.917 |
9.208 |
13.279 |
21.922 |
32.993 |
34.462 |
39.781 |
44.731 |
44.731 |
45.092 | 43.786 |
| Fuente: Colegio de Arquitectos de Málaga y PMC. | |||||||||||
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